Документы для переуступки права аренды земельного участка

Содержание

Договор переуступки прав аренды земельного участка – образец, выгода, необходимые документы, порядок оплаты, регистрация

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Правожил.com > Аренда > Земельный участок > Особенности составления договора переуступки прав аренды земельного участка

Что такое договор переуступки прав аренды земельного участка, каков образец, зачем составляется? Беря в аренду земельный участок, физическое или юридическое лицо планируют пользоваться им длительное время. Но может случиться и такое, что до истечения арендного срока имущество становится ненужным.

Чтобы от него избавиться в законодательстве существует два метода: передать участок в субаренду или же полностью отдать права на него третьему лицу. Последний вариант принято называть «переуступкой».

Что такое договор уступки права аренды земельного участка?

Процесс переуступки аренды земельного участка регламентирован российским законодательством. В статье 421 ГК учитываются все основные принципы договора.

Также этого вопроса касаются такие статьи ГК, как 607, 615 и 264.

В налоговом кодексе РФ предусматривается госпошлина на эту процедуру. Порядок ее начисления и размеры устанавливает статья 253. Там же можно найти ссылки на Семейный кодекс, в случае, если какая-то из сторон договора находится в браке.

Переуступка прав аренды земельного участка

Если сравнивать переуступку с субарендой, то можно найти одно очень большое отличие – в первом случае все права пользования землей переходит третьей стороне. Если говорить проще, то это значит, что арендодатель полностью отказывается от прав на участок, передавая его другому лицу по договору.

Для проведения процедуры к первоначальному договору следует составить другое соглашение, а именно о передаче прав на аренду. Этот документ предназначен подтвердить совершение сделки, его обязательно нужно зарегистрировать в специальных органах.

В сделке должны участвовать все три стороны: владелец земли, бывший и новый арендатор.

Но есть и некоторые исключения:

  • если соглашение об аренде было заключено на срок от пяти лет, то арендатору не обязательно привлекать к делу владельца участка – он может просто сообщить его об этом;
  • если же аренда была оформлена на короткий срок (до 5 лет), без разрешения арендодателя сделка становится невозможной.

Очень часто заключение договора переуступки аренды нужно в тех случаях, когда необходимо продать недвижимость, находящуюся на данном участке.

Выгода

Как происходит уступка права аренды земельного участка?

Очень часто даже в самых трудных ситуациях переуступка аренды недвижимого имущества может стать положительным выходом из этого положения.

Для нового арендатора это очень выгодная сделка. Ведь ему предоставляется возможность получить участок по той же цене, по которой пользовался им предыдущей арендатор.

Такие условия вполне можно считать льготными, так как с каждым годом цены на аренду недвижимости растут, а по договору переуступки стоимость остается прежней.

Владельцами участков часто выступают муниципальные власти или другие органы. Это случается по тем причинам, что цены на аренду их земли намного ниже, чем у коммерческих организаций.

Если у гражданина есть желание получить в аренду землю, которая находится в муниципальном владении, у него два варианта оформления сделки:

  • принимать участие в аукционе, где нет стопроцентных шансов на победу;
  • заключить договор переуступки с тем арендатором, который пользуется землей на данный момент.

Последний вариант подразумевает уплату некоторой суммы в качестве комиссионных. Но намного больше денег можно сэкономить.

Права и обязанности сторон, собственника

В случае если арендатор земельного участка передает права аренды другому человеку, за ним все же сохраняется его правовой статус, который он получил после подписания первоначального договора.

Мнение юриста-эксперта:

В соответствии с земельным законодательством договора аренды могут заключаться на срок до 49 лет. Но не всегда такой срок необходим арендатору.

При возникновении необходимости о передаче участка или при невозможности дальнейшего использование возникает мысль о передаче участка.

Первым делом необходимо ознакомиться с условием договора, предусмотрел ли передающий орган возможность переуступки прав. Если нет, то необходимо обратиться в муниципалитет, заключивший основной договор, и расторгнуть его.

В случае, если переуступка или субаренда разрешены принимаем ряд последовательных действий. Для начала необходимо письменно уведомить администрацию о планируемой передаче. В уведомлении обязательно указывается, кто кому планирует передать участок, с какого времени.

Если первоначальный договор аренды заключен на срок более года, он подлежал обязательной гос.регистрации. Переуступка права заключается как соглашение о передаче прав и обязанностей, и регистрируется в Росреестре так же, как основной договор.

В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может изменяться не чаще, чем раз в год.Такое условие наверняка прописано и в договоре аренды.

На нового пользователя это правило так же распространяется. Но арендная плата зависит от кадастровой стоимости, которая меняется раз в пять лет. Поэтому на практике арендная плата обычно меняется с изменением кадастровой стоимости.

Но у арендодателя есть право не заключать договор аренды переуступки. Особенно если он противоречит его интересам или нарушает его права.

Также арендодатель имеет право на преждевременное расторжение договора или поднятие цены на пользование участком, если это не воспрещается законодательством.

Если у него возникнет такое желание, то права на владение землей арендодатель может передать другому лицу, но для этого требуется заключение еще одного договора.

Необходимые документы

Для того чтобы правильно провести оформление договора переуступки аренды земельного участка, необходимо собрать такие документы:

  • заявление на оформление переуступки;
  • договор аренды, который был заключен с владельцем земли (его ксерокопия);
  • копия (заверенная нотариусом) кадастрового плана того участка, который сдается в аренду (также нужна его ксерокопия);
  • бумага, которая подтвердить уплату государственной пошлины (чек или квитанция). Сдавать нужно ксерокопию, но при этом иметь с собой оригинал для подтверждения подлинности документа;
  • создать договор о переуступке прав на аренду участка (это и будет основной документ) – подготавливается в двух экземплярах (для арендодателя и арендатора).

Это основной перечень нужных бумаг, но существуют и некоторые дополнительные документы, которые могут стать необходимыми.

Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то потребуется предъявление его паспорта, а также согласие от супруга/супруги на оформление договора. Согласие должно быть сделано в письменном виде и заверено у нотариуса.

Если же такой человек не находится в браке, то нужна справка, которая подтвердит этот факт (также должна быть заверена нотариусом).

Юридическим же лицам понадобится такой спектр дополнительных документов:

  • все бумаги о регистрации предприятия, его учредительные документы (сделать ксерокопии);
  • ИНН (нужна и копия, и подлинные документы);
  • бумагу из ЕРГЮЛЬ о том, что документы приведены без изменений.

Для должностного лица, которое выступает стороной подписания договора, также требуется предъявление документов, что обозначат его личность.

Порядок уплаты платежей

Порядок оплаты имущественного налога

Вследствие заключения договора переуступки могут наступить некоторые сложности, связанные с оплатой:

  • новые стороны аренды самостоятельно обозначают цены на нее и сроки уплаты платежей, но очень часто можно увидеть сохранение тех условий, которые прописаны в предыдущем договоре;
  • если платеж по какой-то причине был просрочен, то арендатор должен уплатить его с пеней;
  • у арендатора есть право на использование любых способов уплаты: через банковский счет или карточку, почтой или же наличными средствами.

Особенности этой процедуры

Все отношения между сторонами договора должны оформляться в соответствии с нормами действующего законодательства. В другом случае сделка будет считаться недействительной. Также следует помнить о некоторых особенностях такой процедуры:

  • невозможно проводить переуступку участка, если до этого не оговорены все ее условия;
  • третье лицо не может получить участок по договору по переуступке, например, под строительство, если первоначально ему дали сельскохозяйственное назначение.

Договор переуступки аренды должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах, но только в том случае, если он заключается на длительное время (больше 12 месяцев).

Регистрация сделки

Регистрация договора возможна только в случае уплаты сторонами государственной пошлины. Законом предусмотрены такие ее размеры:

  • 2 тысячи рублей для физических лиц;
  • 22 тысячи рублей для юридических лиц.

Также существует несколько очень важных моментов, которые не следует упускать при процедуре регистрации:

  • согласие арендодателя на заключение договора переуступки требуется лишь тогда, когда срок сделки превышает 5 лет;
  • стороны сделки должны сообщить владельцу земли, что пользователь участком был изменен;
  • документы, которые необходимо подготовить зависят только от правового статуса сторон.

Сама процедура регистрации происходит в соответствующих государственных органах.

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец и содержание

Образец договора переуступки права аренды земельного участка должен включать в себя такие данные:

  • реквизиты сторон;
  • дата создания и заключения документа;
  • информация о земельном участке;
  • сроки действия договора;
  • размер платы за аренду;
  • обозначение тех условий, при которых сделка может быть расторгнута.

Соглашение о переуступке аренды должно быть составлено в двух экземплярах, обязательно в письменном виде. Для того чтобы договор приобрел юридические права, его необходимо зарегистрировать.

В каких случаях оформить переуступку невозможно

Существует ряд случаев, когда становится невозможным передать права на аренду. Муниципальные владельцы такого участка могут отказать по следующим причинам:

  • если на земле есть построенные без надлежащего разрешения объекты, или же они не соответствуют всем правилам и нормам строительства;
  • если земля является спорной, а владелец назначается в судебном порядке;
  • если у собственника земли есть крупные долги, которые он не может оплатить;
  • если владелец земли еще не оплатил средства за ее покупку полностью.

Заключение договора о передании прав на аренду участка может стать очень выгодным делом для всех сторон сделки. Также следует отметить, что сделка не может быть проведена, если в первоначальном договоре аренды существует пункт о запрете на такие соглашения.

Детальнее о продаже прав аренды нежилого помещения вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

08 Фев 2017      kasjanenko         540      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/uchastok/dogovor-pereustupki-prav-arendy.html

Переуступка права аренды земельного участка 2021: образец договора

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.

Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

Скачать бланк договора переуступки прав на землю для физических лиц
Скачать договор уступки ЗУ для юридических лиц

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.

В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится.

Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору.

Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.

Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение.

Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).

Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Скачать соглашение об уступке земельного участка

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

  • отсутствие задолженности по арендной плате;
  • гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
  • срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
  • оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.

Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку.

Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Источник: https://dogovor-arendy.ru/zemelnyj-uchastok/pereustupka.html

Оформление и регистрация договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

Как и прочие вопросы аренды, нюансы переуступки права пользования регламентируются Гражданским и Земельным кодексами.

  • Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
  • Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Суть правовой процедуры

Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

  • арендодатель,
  • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
  • субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Договор переуступки содержит реквизиты:

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды;
  • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemli.html

Переуступка прав аренды земельного участка: оформление договора, документы

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Владелец земли не всегда хочет на ней работать. Тогда он сдает участок и получает с него арендную плату. Но у арендатора иногда тоже меняются планы. Если он не может или не хочет обрабатывать эту землю, а расторгнуть договор с владельцем невозможно или невыгодно, допустима процедура передачи права на аренду участка третьему лицу. То есть переуступка.

На практике такие договоры часто приходится заключать, если здание на арендованном участке куплено новым владельцем, нет возможности платить аренду, арендатор меняет место жительства или решил заняться другим бизнесом, владелец желает передать права на аренду другому лицу.

Новый арендатор после того, как сделка вступит в силу, приобретает права на использование земли в рамках договора, чаще всего для сельскохозяйственных целей.

А также на него налагаются обязанности следить за сохранностью имущества, которое получил вместе с участком, и отвечать за него материально.

Бывший арендатор переуступает все права на участок и обязанности по отношению к нему новому арендатору.

В договоре переуступки без изменений сохраняются все пункты, которые были в первоначальном договоре аренды. То есть условия, о которых договорились владелец и первоначальный арендатор, не могут измениться. Владелец участка может отнестись к договору переуступки по-разному.

Если это предусмотрено условиями первичного соглашения, он имеет право отказаться от замены арендатора, расторгнуть договор досрочно, повысить арендную плату.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 132 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что делать, когда невозможно передать права аренды земли

Переход прав на аренду допускается не всегда. Этого нельзя сделать, если в договоре с владельцем участка не прописано, что возможна переуступка, а тем более есть пункт о запрете на смену арендатора. А также если в первоначальном соглашении участок признан землей сельхозназначения, а новый арендатор желает строить на нем жилой дом, или на участке есть незаконно возведенные постройки.

В первых двух случаях оформление переуступки будет возможно только если владелец участка и старый арендатор изменят условия договора. В последнем – после полной ликвидации самостроя. Также нельзя заключить договор переуступки при любом юридическом обременении. Например, если по поводу земли идет судебное разбирательство, на имущество наложен арест, или есть проблемы с регистрацией.

В этих случаях заключить договор можно будет после решения вопросов с законом. Но стоит задуматься, не станет ли такой изначально проблемный участок источником неприятностей. Не лучше ли поискать другой.

Не стоит заключать договор переуступки с арендатором, у которого есть задолженность по арендной плате. Первый договор на этом основании могут признать расторгнутым, а соглашение переуступки станет недействительным.

Уплаченные по нему деньги вернуть будет почти невозможно.

По сроку переуступка не может быть дольше, чем время первоначальной аренды. Присутствие владельца земли при заключении договора не требуется, и его согласие не обязательно, если речь идет о сроке до 5 лет.

Если соглашение заключается на период больше 5 лет, то необходимо сообщить владельцу участка и требуется его согласие.

Правила переуступки, как и первоначальной аренды, определены в ГК РФ, а также в Земельном Кодексе.

Оформление договора переуступки земельного участка

В самой сделке владелец земельного надела не участвует. Старый и новый арендаторы между собой обсуждают все условия и нюансы, осматривают участок. С точки зрения здравого смысла и моральной стороны вопроса, все же лучше поставить в известность хозяина участка, даже если этого не требуют условия договора.

В тексте самого соглашения должны быть указаны такие сведения:

  • данные паспортов прежнего и нового арендатора;
  • номер кадастрового учета, адрес и площадь участка;
  • перечень условий, на которых переуступаются права и обязанности;
  • задолженность, если она есть, сумму и способ погашения необходимо указать точно;
  • сведения об арендном документе предыдущего нанимателя, договоре или кадастровом паспорте;
  • номер справки о том, что на земельном участке нет обременения (или есть);
  • сумма платы за аренду и условия ее внесения – единоразово, помесячно, поквартально;
  • срок договора переуступки, он не может превышать указанный в изначальном соглашении;
  • назначение территории, чаще всего оно сельскохозяйственное;
  • дополнения к предыдущему договору, если они есть, например, новые обязанности арендатора;
  • дата, когда заключается договор, и подписи арендаторов, прежнего и нового.

Составленный договор переуступки заверяется нотариусом. Затем соглашение нужно зарегистрировать в кадастровых органах (Росреестре), чтобы его занесли в базу данных и учли факт, что арендатором участка стал другой человек. Если нет госрегистрации, то сделка силы не имеет, то есть является с точки зрения закона недействительной. Но переуступку сроком меньше года можно не регистрировать.

Документы для заключения сделки переуступки права аренды земельного участка

Чтобы оформить сделку по переуступке арендного права, прежнему арендатору нужно заполнить специальный бланк заявления в Росреестре. Заранее оплачивается обязательная госпошлина за оформление сделки – 2000 рублей.

Заявление сдается специалисту Росреестра вместе со следующими документами :

  • договора переуступки (2 экземпляра, оригинал) и аренды (оригинал, копия), все нотариально заверенные;
  • паспорт участка (оригинал, копия);
  • справка об обременениях на участке или их отсутствии (оригинал);
  • паспорта участников сделки (оригиналы, копии);
  • квитанция об оплате госпошлины (оригинал, копия).

Если срок переуступки аренды больше 5 лет, то нужны письменные, нотариально заверенные согласия владельца участка и его супруги. Или владелицы земли и ее супруга. Вступление нового арендатора в права начинает отсчет с того дня, когда сделка зарегистрирована в кадастровом центре.

Составить такое соглашение самостоятельно сложно. Лучше доверить это юристу-консультанту .

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/poryadok-oformleniya-dogovora-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Как оформить переуступку права аренды земли

Документы для переуступки права аренды земельного участка

Наша страна настолько богата неосвоенными территориями, что любой желающий имеет возможность воспользоваться землей.

Так, в соответствии с земельным законодательством отдельные категории граждан вправе арендовать понравившийся участок земли без участия в аукционе или приобрести государственную либо муниципальную собственность по сравнительно низкой цене.

Тем не менее, достигнутая так просто цель не всегда себя оправдывает, в связи с чем перед землепользователем встает вопрос переуступки прав, как один из способов возмещения расходов. Во избежание споров и разбирательств с собственником, необходимо знать, как оформить переуступку прав аренды земельного участка правильно.

Что можно сделать с полученным участком?

Если земля приобретена для определенных целей, в отношении участка установлены границы и зарегистрировано право собственности, такой объект можно продать.

Если же это арендованный на определенный срок участок, но по каким-либо причинам арендатор утратил к нему интерес, целесообразно воспользоваться возможностью уступки права аренды в пользу иного лица.

Уступить свое право можно любому лицу, в том числе юридическому.

Здесь решающее значение имеет принадлежность земли к той или иной категории, а также разрешенный в отношении нее вид использования.

Земельный кодекс РФ насчитывает 7 категорий земель, из которых только 2 могут вызвать интерес потенциального арендатора. Это земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В свою очередь каждая из выделенных законодательством категорий допускает эксплуатацию земельного участка в соответствии с определенным видом разрешенного использования.

Так, например, сельскохозяйственные земли разрешается использовать с целью ведения садоводства и огородничества, ЛПС или КФХ, а в пределах земель населенных пунктов можно заниматься строительством, в том числе использовать участок под ИЖС.

Законодательная основа

Начнем с разъяснения понятия уступки прав применительно к арендным отношениям. Сама сделка аренды предполагает частичную передачу прав собственника имущества в пользу гражданина или организации.

В результате арендатор, принявший имущество, наделяется либо правом пользования, либо одновременно правами владения и использования объекта. В качестве последнего может выступать объект, относящийся к категории движимого либо к категории недвижимого имущества.

При этом в силу возмездности такой сделки арендодатель принимает от пользователя определенную соглашением плату.

Уступка прав в данном случае подразумевает передачу прав арендатора третьему лицу.

Иными словами, такую сделку можно назвать субарендой. В результате первоначальный арендатор становится арендодателем, а лицо, которому переданы права на объект выступает по отношению к нему арендатором. При этом как и первоначальная, данная сделка заключается на возмездной основе.

Земельные объекты в плане уступки прав не являются исключением, что подтверждается содержанием п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Из смысла данной статьи следует, что арендатор вправе распорядиться имуществом следующим образом:

  • сдать в аренду (уступить права иному лицу);
  • передать в качестве предмета залога кредитору;
  • внести в качестве паевого взноса или вклада.

Полномочия достаточно широкие, однако, законодательство устанавливает и ряд ограничений, согласно которым:

  1. Арендатор вправе распорядиться переданным ему во временное пользование участком только в случаях, не противоречащих действующему законодательству, и при условии того, что возможность уступки предусмотрена договором.
  2. Пользователь обязан уведомить о совершенных с участком действиях его собственника (орган государственной власти или МСУ).
  3. Далеко не на все земельные участки разрешается уступать права. К примеру, такой запрет распространяется на земли, расположенные в особых экономических зонах.
  4. Не всегда разрешено уступать права. В зависимости от условий конкретного договора аренды, такая процедура может быть запрещена собственником.

договора

В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.

Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.

Договор должен состоять из нескольких частей, содержащих существенные условия соглашения сторон и сведения о передаваемом объекте. В частности, в документ нужно внести следующую информацию:

  1. Дату и место составления.
  2. Наименование договора («договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности»).
  3. Данные арендатора и арендодателя.
  4. Предмет договора. В этой части необходимо указать данные первоначального договора, а также сведения о передаваемом в пользование объекте, в том числе:
  • собственника участка;
  • кадастровый номер;
  • местонахождение;
  • площадь;
  • вид разрешенного использования земли;
  • сведения о наличии (отсутствии) обременений;
  • сведения об имеющихся ограничениях (если таковые есть);
  • иные характеристики, дающие представление о назначении и свойствах объекта.
  1. Срок действия договора.
  2. Величина платы за предоставленный в пользование участок.
  3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.
  4. Ответственность сторон соглашения.
  5. Порядок урегулирования спорных моментов.
  6. Подписи участников договорных отношений.
  7. Приложение, содержание которого может включать документацию на передаваемый участок, в том числе копию первоначального договора, платежные документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по арендной плате, выписку из ЕГРН, план участка и другие документы.

Важно! Арендатор земли вправе передать используемый им участок на условиях, предусмотренных первоначальным договором аренды. Внесение несогласованных с собственником земли условий недопустимо.

Узаконивание сделки

В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:

  1. Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
  2. В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.

Возможные последствия

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности.

Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли.

О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

В каких случаях уступка прав невозможна?

Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.

В качестве таковых может выступать одно из следующих:

  1. Получение участка в аренду по результатам аукциона.
  2. Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
  3. Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
  4. Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
  5. Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
  6. Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.

Важные нюансы в подведение итога

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

  1. Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
  2. Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
  3. Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
  4. Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
  5. Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
  6. Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
  7. Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

В заключение отметим, что судебная практика, вытекающая из арендных правоотношений, не всегда однозначна. В этой связи прежде чем уступить арендные права необходимо как минимум тщательно изучить договор аренды, а как максимум проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/oformit-pereustupku-arendy-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.