Права аренды

Как составить договор аренды

Права аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Стороны договора аренды: права и обязанности – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Права аренды

Субъекты, между которыми заключается соглашение, именуются сторонами договора аренды.

Законодательство предусмотрело для них специальные термины – арендодатель (тот, кто передает имущество) и арендатор (тот, кто пользуется арендованным имуществом).

Желаете узнать, каким набором прав и обязанностей обладает каждая сторона, а также допускается ли ее замена в договоре? Тогда эта статья, подготовленная арбитражным юристом, будет вам полезна.

Рассмотрим, кто является сторонами договора аренды предприятий, земельных участков и прочего недвижимого имущества.

  1. Арендодатель. В его роли выступает собственник передаваемых в аренду недвижимых объектов либо субъект, уполномоченный действовать от его имени. Сдача недвижимости является одним из способов реализации права собственности данного субъекта. В роли арендатора могут выступать граждане, организации, а также государство и муниципальные образования.
  2. Арендатор. В его роли выступает дееспособный гражданин (организация), принимающий недвижимый объект в пользование. Российское законодательство не содержит особых требований к арендатору – соответственно, им может быть фактически любой субъект.

Если речь идет об отдельных видах аренды, то стороны могут именоваться по-другому. Например, стороны договора финансовой аренды называются лизингодателем и лизингополучателем.

Замена стороны в договоре аренды подразумевает переход прав/обязанностей от одного субъекта другому. Перечислим, в каких ситуациях может потребоваться такая замена.

  1. Реорганизация предприятия. Процедура предполагает завершение деятельности одной компании с переходом комплекса прав и обязанностей (в том числе по арендному договору) ее правопреемнику.
  2. Уступка требования. Сторона вправе уступить свое право аренды другому субъекту, если соглашением не предусмотрено иное.
  3. Смена собственника. Если первоначальный арендодатель продает свою недвижимость другому лицу, весь перечень прав и обязанностей по договору аренды переходит к новому собственнику.

Существует еще один способ замены стороны. Так, если собственник объекта откажет деловому партнеру в заключении соглашения на новый срок, а затем подпишет договор с другим субъектом в течение года, прежний арендатор вправе потребовать в судебном порядке:

  • перевода на себя договорных прав/обязанностей;
  • возмещения убытков.

Замена лица осуществляется путем заключения допсоглашения. Более подробную информацию по данному вопросу можно получить на юридической консультации.

Обязанностям сторон по договору аренды необходимо уделить особое внимание. В ином случае между партнерами неминуемо возникнут разногласия, для разрешения которых придется обращаться в органы правосудия.

На собственника сдаваемых объектов возлагаются следующие обязанности (перечень не полный, стороны в договоре могут предусматривать и иные обязанности):

  1. Передача имущества контрагенту в оговоренном договором состоянии/состоянии, позволяющем использовать объект по назначению. Одновременно передаются документы, принадлежности и т.д. Например, если стороны заключили договор аренды нежилого помещения, владелец объекта должен передать ключи арендодателю. Если он уклоняется от данной обязанности, контрагент может потребовать расторжения договора аренды одновременно со взысканием убытков.
  2. Производство капремонта сданного имущества в обозначенные соглашением сроки/разумные сроки. Например, если собственник здания, в котором расположен арендуемый офис, отказывается чинить неисправный водопровод, контрагент может выполнить работы своими силами, а затем зачесть их стоимость в счет арендной платы. Иной вариант – потребовать уменьшения арендных платежей или расторжения соглашения.
  3. Предупреждение контрагента о правах третьих лиц на объект (ст.613 ГК РФ). Зачастую собственник не сообщает о залоге, сервитуте и иных обременениях, так как эта информация может «отпугнуть» потенциальных арендаторов или стать причиной снижения арендной платы. Неосведомленный арендатор вправе требовать расторжения договора со взысканием всех убытков либо уменьшения размера платежей.
  4. Принятие объекта арендодателем по завершении срока действия договора, причем в любом состоянии. Эту обязанность можно установить путем системного толкования ст.622 ГК РФ и 655 ГК РФ. Российские органы правосудия придерживаются данной позиции, указывая, что иное положение дел обязывало бы арендатора пользоваться объектом вопреки своей воле.
  5. Возврат обеспечительного платежа. Из ст.381.1 ГК РФ следует, что если арендатор аккуратно пользовался объектом, выполнял условия договора, то по окончании действия соглашения арендодатель обязан перечислить обратно обеспечительный платеж. Партнеры могут договориться об ином, указав, например, что платеж засчитывается в аренду.

Обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение перечня обязанностей по договору аренды:

  1. Внесение платы за пользование имуществом в оговоренные партнерами сроки. Невыполнение данной обязанности влечет серьезные негативные последствия для арендатора вплоть до расторжения договора. Например, если компания из-за финансовых трудностей или иных причин не вносит платежи по аренде 2 и более раза подряд, собственник имущества вправе требовать расторжения соглашения. При этом долг не списывается.
  2. Использование объекта согласно условиям. Если пункты об этом в соглашении отсутствуют – согласно назначению имущества. Например, если субъект арендует помещение под торговлю, он не вправе делать из него гостиницу, кафе, мастерскую, поскольку это противоречит условиям соглашения. Владелец имущества может потребовать устранить нарушения или сразу прекратить договорные отношения.
  3. Внесение обеспечительного платежа (если это предусмотрено контрактом). Если арендатор, например, испортит объект, собственник вправе использовать эту сумму для возмещения ущерба. В договоре допускается прописать последствия за невнесение обеспечительного платежа.
  4. Пользующийся имуществом субъект должен поддерживать его в исправном состоянии, при необходимости делать текущий ремонт. Например, покраску стен, замену сломавшихся дверных ручек и прочие мелкие работы должен выполнять за свой счет арендатор – это общее правило.
  5. Оплата коммуслуг (иное может устанавливаться соглашением). За свет, воду, водоотведение и другие услуги арендатор должен платить вовремя: в ином случае собственник может начислить неустойку или даже прекратить предоставление коммуслуг. Иногда в соглашении фиксируется обязанность арендатора заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими предприятиями: тогда платить за услуги он должен напрямую.
  6. Возврат объекта по завершении срока договора аренды в исправном техсостоянии с учетом нормального износа. Арендатор, не торопящийся покидать помещение, должен будет заплатить за время фактического пользования объектом.

В договоре допускается прописывать и иные обязанности. Например, можно указать на обязанность арендатора по приему объекта и корреспондирующее ей право арендатора на возмещение убытков, вызванных просрочкой приемки.

Права сторон по договору аренды важны не меньше обязанностей. Чем четче в договоре аренды прописаны положения о правах, тем более прозрачны отношения между контрагентами. Более того, подробное описание прав и обязанностей необходимо для отграничения арендного договора от прочих соглашений.

Арендодатель наделен следующим комплексом прав:

  1. Получение денег от контрагента за пользование имуществом. Порядок, сроки и прочие особенности перечисления денег собственнику обычно фиксируются в договоре. В соглашении может также содержаться право арендатора пересматривать размер платежей в одностороннем порядке.
  2. Расторжение соглашения вследствие негативного поведения арендатора. Например, если арендатор портит объект, использует его не по назначению, не платит более 2 раз подряд или не делает капремонт, если это предусмотрено договором, собственник может расторгнуть договор. Однако перед этим он обязан направить предупредительное письмо.
  3. Приостановление предоставления коммуслуг при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Условия об этом следует зафиксировать максимально подробно во избежание возможных споров. Например, его можно прописать так: «арендодатель прекращает подачу коммуслуг за нарушение сроков оплаты арендных платежей более чем на 7 суток до погашения задолженности.
  4. Ограничение доступа арендатора к имуществу при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Стороны могут закрепить условие о том, что в случае невнесения платежей собственник лишает арендатора возможности пользоваться объектом. Платежи за период простоя не взимаются, если в соглашении не зафиксировано иное.
  5. Получения назад своего имущества по окончании арендных отношений. Если арендатор испортит или вовсе уничтожит имущество, собственник вправе потребовать возмещения ущерба.

Так как арендатор и арендодатель являются сторонами договора аренды, они вправе определять содержание соглашения и фиксировать иные правомочия. Например, в соглашениях часто встречается пункт о праве арендатора на взыскание штрафа со своего партнера за несвоевременное уведомление о намерении расторгнуть контракт.

Права арендатора

Арендатор вправе рассчитывать на:

  1. Получение объекта (вместе с документацией и принадлежностями) во временное владение и пользование в сроки, зафиксированные в договоре.
  2. Использование арендованного объекта согласно его назначению. Арендатор вправе извлекать полезные свойства из предмета аренды, ради которых он и вступил в договорные отношения. Например, в торговом помещении арендатор вправе размещать свой товар, кассовую технику, осуществлять предпринимательскую деятельность.
  3. Заключение соглашения на новый срок. Арендатор, бережно относящийся к имуществу и исправно вносящий платежи, имеет приоритет перед другими потенциальными арендаторами.
  4. Возврат отделимых улучшений. Климатическая техника, новая мебель, светотехническое оборудование и другие отделимые улучшения партнер-арендатор вправе забрать с собой при расторжении договора. Если речь идет о согласованных неотделимых улучшениях, арендатор может рассчитывать на выплату денежной компенсации их стоимости.
  5. Отказ от договора в одностороннем порядке. Случаи, когда такое право возникает:
  • собственник не передает объект или создает трудности в пользовании им;
  • у переданного объекта обнаружились существенные недостатки, о которых ранее ничего не говорилось;
  • владелец имущества отказывается делать капремонт;
  • объект непригоден для использования в силу независящих от арендодателя причин.

Конечно, стороны договора аренды зданий и сооружений (иных объектов) могут подготовить текст документа самостоятельно, без обращения в юридическую компанию. Однако тогда будьте готовы к возможным негативным последствиям:

  1. Ущемление интересов арендатора/арендодателя. Если текст контракта готовится одним партнером, «перекос» в его пользу практически неизбежен. В итоге ваш партнер будет обладать внушительным перечнем прав, в то время как за вами будут значиться одни обязанности. Например, нередко только на арендатора возлагается обязанность по выплате крупных штрафов за досрочный немотивированный отказ от договора.
  2. Правовые споры, конфликты. Недостаточно подробные, «размытые» положения ведут к разногласиям между партнерами, поскольку каждый будет стремиться толковать условия в свою пользу. Если не удастся урегулировать конфликты мирно, придется обращаться в суд и тратить большие средства на юридические услуги.

Чтобы избежать этих и многих других проблем к составлению договора аренды помещения необходимо подключать опытных юристов. Специалист также возьмет на себя ведение переговоров, согласование условий соглашения, регистрацию договора и решение прочих вопросов.

Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.

Специалисты «Хелп Консалтинг» готовы:

  • устно и письменно проконсультировать вас по интересующей теме;
  • принять участие в переговорах с контрагентом;
  • подготовить договор, допсоглашение и соглашение, уведомление о расторжении контракта, претензию и прочие документы;
  • осуществить регистрацию договора аренды;
  • представить ваши интересы в суде, в том числе по вопросу взыскания задолженности по договору аренды.

Мы оказываем помощь как крупным компаниям, так и небольшому бизнесу уже более 10 лет. Обращайтесь, если вам требуется профессиональная правовая поддержка!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/storony-dogovora-arendy-prava-i-obyazannosti

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Права аренды

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.