Риски при доверительном управлении имуществом

Содержание

Доверительное управление имуществом

Риски при доверительном управлении имуществом
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Собственность » Доверительное управление имуществом

Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Подобный документ считается официальным и требует неукоснительного выполнения. Он начинает действовать с того времени, как произошла передача имущества назначенному доверенному управляющему.

Условия договора доверительного управления имуществом относятся к возмездным.

Важным условием подобного документа считается объем премии доверительному управляющему. Документ не будет считаться оформленным, если не будет оговорена система выплаты положенного вознаграждения.

В принципе, не существует особых препятствий к заключению безвозмездного договора. Однако все условия в обязательном порядке должны прописываться в договоре, они указываются в отдельном параграфе.

договора доверительного управления имуществом обязательно должны включать правила, предписывающие взаимоотношения между доверителем и управляющим. Образующиеся при этом правоотношения могут одновременно относиться сразу к нескольким выгодоприобретателям.

Договор доверительного управления имуществом опирается на конкретную правовую базу. Каждый правовед понимает ее по-разному. Очень часто юристы пытаются обнаружить в существующем доверительном управлении «вещественно правовой субстрат». Как результат, они начинают квалифицировать договор доверительного управления имуществом подобием некой инстанции вещевого права.

Такие попытки, сводятся к игнорированию гражданского права, делящегося на две группы:

  • Вещественные;
  • Обязательные.

Договор доверительного управления имуществом, особенности и цели

Когда хозяин передает собственное имущество конкретному лицу для управления, между ними составляется договор доверительного управления имуществом. Данное имущество всегда передается в индивидуальное управление и преследует одну цель, получить большую прибыли и достичь максимального эффекта от его использования.

Иногда происходит передача объекта как доверительное управление имуществом подопечного. Он может представлять физическое лицо, быт предпринимателем и так далее. Подобное случается при отсутствии лиц, которые обязаны проявлять заботу и ухаживать за физическим лицом

Участниками этого документа становятся:

  • Владелец имущества;
  • Доверенное лицо;
  • Выгодоприобретатель. Если в документе данное лицо не фигурирует, то вся прибыль переходит в руки учредителя управления.

Доверенным управляющим имуществом физических лиц разрешено быть только определенным категориям граждан:

  • Индивидуальным предпринимателям;
  • Юридическим организациям, коммерческого типа.

Логика таких действий понятна, ведь работа управляющего аналогична предпринимательской деятельности.

Подобные договора очень похожи на проведение сделок. Ведь агент, аналогично доверительному управляющему, становится представителем интересов конкретной стороны.

Вам необходима помощь юриста по управлению имуществом?

Каковы нюансы договора доверительного управления имуществом?

  • Чтобы выполнять работы, связанные с управлением имуществом физических лиц, дается определенный срок;
  • Операции с переданным ему имуществом управляющий проводит по собственному желанию и везде ставит свою подпись. Агент должен проводить операции только как представитель физического лица;
  • Работа управляющего преследует одну цель – поддержать интересы хозяина объекта;
  • Агент обязан выполнять только конкретные задания заказчика. Доверенный управляющий может работать без ограничений. Он самостоятельно находит наилучшие варианты управления имуществом. Впоследствии он воплощает их в жизнь;
  • Любое имущество физического лица, отданное в управление, никак не касается основного имущества управляющего. Такой объект не подлежит взысканию, даже когда требуется погасить его долги. Исключение может касаться: объявления банкротства; заложенного имущества.

Доверительный управляющий – его обязанности и права

Все нормативы предписываются гражданским кодексом. Доверенный управляющий должен выполнять все пункты этого закона. Он обязан проводить управление полученным имуществом. Его действия основываются на соблюдение интересов выгодоприобретателя.

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Законодательство предписывают доверительному управляющему проводить только лично операции с полученным имуществом от физического лица. Управляющим совместно с доверенным лицом составляется договор поручения.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

  • Договор разрешает такие действия;
  • Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
  • Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений. Все обязательства, возникающие после подобных действий доверенного управляющего, проводятся за счет имеющегося имущества.

Какие имеются основания для прекращения договора доверительного управления

Данная сделка относится к категории срочной, поэтому такой договор теряет свою силу после окончания срока. Важным основанием для окончательного прекращения договора с физическим лицом считается несколько обстоятельств:

  • Кончина управляющего;
  • Недееспособность;
  • Исчезновение;
  • Ликвидация ИП или другой организации, которую представлял управляющий.

Договор теряет силу, если управляющий имуществом физического лица признан банкротом. Он вынужден закрыть свое ИП, что становится причиной автоматической потери прав на проведение работ доверительного управления. Произойдет ликвидация коммерческой организация, ее объявят банкротом, и она перестанет существовать.

Серьезное заболевание индивидуального предпринимателя часто является причиной невозможности выполнять им функций доверительного управления имуществом физического лица.

В сложившихся обстоятельствах учредитель обладает правом прекратить действие оформленного договора. Он обязательно должен поставить в известность контрагента о разрыве договора. На это ему дается три месяца.

Если конечно в нем не оговариваются другие условия уведомления о разрыве.

Учредитель управления обладает правом разорвать выполнения договора. Однако у него остается обязанность произвести выплату вознаграждения, прописанного в договоре доверенному управляющему.

Право разорвать договор, разработано законодательством специально для физического лица, чтобы он мог сохранить правомочность распоряжаться своим имуществом. Безусловно, при разрыве договора учредитель обязан учитывать законные интересы назначенного управляющего. Он должен выплатить ему компенсацию за понесенные предпринимателем убытки.

Данный договор не является лично-доверительным. Поэтому прописанные в нем обязанности сторон допускают возможность правопреемственности. Список оснований для разрыва такого документа намного меньше, чем перечень обязанностей договора поручения.

Он больше похож на основания закрытия агентского договора. Например, законодательством не предусматривается возможность управляющего самолично отказаться от соблюдения пунктов договора.

Исключением могут считаться только форс-мажорные обстоятельства, когда невозможно проводить доверительное управление имуществом физического лица.

Подобный договор доверительного управления имуществом считается не действительным после объявления физического лица банкротом. Имущество необходимо отдать на конкурсную реализацию.

Обязанности управления автоматически переходят к оставшимся наследникам. Если происходит ликвидация учредителя, как юридического лица, автоматически теряют силу все обязательства. Касается это и оформленного договора.

Если выгодоприобретатель отказывается от прибыли и выражает решение отказаться продолжать работы по управлению, то согласно правилам, существующий договор теряет свою силу и считается неправомочным.

Иногда в договоре указываются и другие возможные последствия такой ситуации. Учредитель может получить права бенефициара.

Если назначенный доверенный управляющий внезапно скончался, это может стать причиной прекращения договора. Произойдет закрытие юридического лица. Отсюда вывод, если отсутствует выгодоприобретатель, оформленный договор перестает быть правомочным.

Если управляющий признан недееспособным, если не известно его место жительства, если происходит реорганизация юридической компании, договор может остаться в силе. Все полномочия переходят к наследникам умершего бенефициара.

После разрыва договора, все отданное имущество, обязательно должно возвратиться физическому лицу. Иногда для передачи имущества предусматриваются также и особые условия. Например, осуществляется передача имущества доверенному лицу. Он может даже его приобрести, если такой пункт оговорен документом.

Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом

Когда доверенный управляющий, назначенный физическим лицом, не выполняет свои обязательства, он должен отвечать за выполненные действия, причем совершенно неважна степень его вины. Он будет освобожден от любой ответственности, если сможет доказать, что понесенные убытки стали следствием форс-мажорных обстоятельств или неправомочных действий учредителя.

Указанный норматив в статье гражданского кодекса имеет общий вид. Его можно отнести к любым документам, относящимся к доверительному управлению.

Вероятно, такая норма возлагает ответственность на физическое лицо, индивидуального предпринимателя и представителя некоммерческой организации, выполняющей свою деятельность, не касающуюся предпринимательства.

В примечаниях оговаривается, что данные лица освобождаются от ответственности за происшедшие события.

При определении степени ответственности, которое касается доверенного управляющего перед физическим лицом, статьи гражданского кодекса, предписывают виновному полностью возместить все убытки.

Физическое лицо должно получить все убытки, которые произошли из-за нарушения обязательств. Другими словами, должна быть возмещена утерянная прибыль. Он должен получить деньги за нанесенный ему реальный ущерб, особенно при повреждении имущества и потерянной прибыли.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom.html

Доверительное управление деньгами и ценными бумагами: нюансы договора, доходность и риски управления капиталом

Риски при доверительном управлении имуществом

Финансовые кризисы и снижение стоимости активов привели к тому, что клиенты стали оценивать финансовый рынок в целом и доверительное управление в частности с долей скепсиса.

Однако есть и положительные тенденции: если десять лет назад доверительное управление денежными средствами и ценными бумагами ориентировалось в основном на состоятельных клиентов — тех, кто мог передать управляющему активы на сумму в несколько сотен тысяч долларов, то сейчас ситуация изменилась.

Появились новые категории клиентов, например те, кто хотел бы адекватно распорядиться пенсионными накоплениями, наследством и т. д. Сейчас это возможно, поскольку размер актива, передаваемого в доверительное управление, может составлять любую сумму — от нескольких десятков тысяч рублей.

Что такое доверительное управление

Доверительным управлением называют передачу актива (им могут являться ценные бумаги, денежные средства, недвижимое имущество и т. д.

) в управление доверенному лицу, обеспечивающему владельцу актива прибыль за определенное вознаграждение.

В случае когда речь идет об управлении денежными средствами, данная прибыль достигается путем вложения их в ценные бумаги, предназначенные для совершения сделок и заключения договоров, являющихся производными финансовыми инструментами.

В России доверительное управление активами регулируется Гражданским кодексом РФ.

Вопросы относительно деятельности по управлению ценными бумагами и денежными средствами, предназначенными для совершения сделок, попадают под действие Федерального закона № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 года «О рынке ценных бумаг» (с изменениями от 27 декабря 2018 года).

Наблюдение за недопущением нарушений законодательства, регулирующего деятельность управляющих компаний инвестиционных фондов, на сегодняшний день осуществляется Департаментом коллективных инвестиций и доверительного управления Банка России.

Согласно статье 128 ГК РФ объектами управления могут быть различные объекты гражданских прав. В первую очередь это различные виды имущества: предприятия, ценные бумаги и т. д.

, денежные средства, имущественные права — такие, как право аренды, и исключительные права — например, на научные или литературные изобретения, право на исключительное название и т. д.

Нематериальные блага объектами управления не считаются, и передаваться в управление не могут.

Лицо, передающее имущество в управление, именуется учредителем управления. Сторона, принимающая на определенный срок имущество в доверительное управление, называется доверительным управляющим.

Доверительное управление денежными средствами и ценными бумагами имеет свои особенности.

В этом случае управляющим должен выступать профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность на основании лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти.

Это может быть банк либо организация, не являющаяся кредитной, но работающая на основании лицензии, выдаваемой в установленном законом порядке, например управляющая компания паевого инвестиционного фонда (ПИФа).

Существует два типа управления ценными бумагами: активный и пассивный (индексный) . Пассивное управление предполагает, что инвестиционный портфель управляющий формирует совместно с клиентом.

Состав портфеля зависит от того, до какой степени клиент готов взять на себя риски, кроме того, управляющий не может изменить состав портфеля без согласования с клиентом.

Стратегия пассивного управления эффективна на «длинных дистанциях», так как доходность обычно превышает доходность от инструментов с фиксированной прибылью.

Стратегия активного управления подразумевает, что ценные бумаги работают в краткосрочной перспективе.

Они могут быть как недооценены, таки переоценены — в данном случае решение о том, в какой момент и какие именно бумаги включать в портфель, а какие — продавать, зависит только от управляющего.

Он может информировать клиента о корректировках в портфеле, но, как правило, не оповещает его о конкретных сделках. Риски при таком управлении выше.

Сроки, на которые имеет смысл передавать финансовые средства в доверительное управление, начинаются от одного года. Однако некоторые компании предоставляют управление активами сроком от полугода. Клиент может изъять собственные средства до истечения срока договора, а также продлить договор.

ПАММ-счета

На сегодняшний день активно развивается доверительное управление, связанное с размещением средств на валютном рынке Форекс. При этом основные торговые операции управляющего трейдера представляют собой покупку и продажу валют.

Существует несколько видов торговых счетов, использующихся для работы на Форекс, наиболее популярны ПАММ-счета.

Суть ПАММ-счета (от англ. Percentage Allocation Management Module — «модуль управления процентным распределением» — название сервиса, через который осуществляется торговля) заключается в том, что управляющий имеет право осуществлять сделки со средствами своего инвестора, однако деньги с ПАММ-счета могут быть выведены только на счет учредителя.

Как осуществляется управление ПАММ-счетом? Все просто: управляющий осуществляет торговые операции со своим собственным счетом, рискуя средствами на нем (что способствует снижению вероятности безответственного управления). На счетах одного или нескольких доверителей все торговые операции автоматически дублируются.

При этом рыночный риск принимают на себя как доверители в рамках своей суммы, так и управляющий. Что касается дохода, то, помимо доли от прибыли, пропорциональной своему капиталу, управляющий дополнительно получает вознаграждение за свою деятельность в соответствии с условиями договора.

Иногда, даже при наличии убытка, вознаграждение управляющего сохраняется.

Расчет дохода, прибыли и комиссии управляющего ПАММ-сервис выполняет автоматически. Все расчеты открыты, инвестор может видеть, из чего образуется прибыль (или убытки) и контролировать действия своего управляющего.

ПАММ-счет как инструмент привлекателен тем, что достаточно прост в инвестировании, предполагает возможность оперировать небольшими суммами и выводить средства в течение одного дня.

В случае ПАММ-счетов доверительное управление начинается от трех долларов, а порог обычно не превышает 100 долларов.

Крупнейшими брокерами, которые на сегодняшний день обеспечивают выгодные условия для инвестирования в ПАММ-счета, считаются «Альпари», FXTM, Forex4you, AMarkets и InstaForex.

Преимущества и риски доверительного управления денежными средствами

При самостоятельном выходе на финансовые рынки задача инвестора — провести собственный анализ ситуации, спрогнозировать ее развитие и на основании появившейся информации принять решение о покупке того или иного финансового актива. В случае с доверительным управлением таких задач перед инвестором не стоит: ему достаточно грамотного анализа и выбора правильного управляющего с устойчивой репутацией.

Доверительное управление не зря называют умными инвестициями. Преимуществ у передачи активов в управление третьему лицу масса: от экономии времени инвестора до более высокого дохода от собственных финансов или ценных бумаг. К преимуществам доверительного управления можно отнести также индивидуальный подход, оперативность и высокую мобильность управляющего.

В случае падения рынка ценных бумаг доверительный управляющий в состоянии заметить это гораздо быстрее инвестора и успеть продать ценные бумаги, чтобы переждать падение.

Это бесспорный плюс, однако в некоторых случаях он превращается в минус: управляющий не может играть на понижение, заключая «короткие сделки», так как у него нет права кредитоваться и занимать акции: согласно законодательству РФ доверительным управляющим запрещено брать любые займы.

Поскольку управляющий отвечает за сохранность финансов клиента, то чем крупнее будет размер его собственного капитала, тем существеннее окажутся гарантии надежности. Сроки вывода денег довольно привлекательны: с ПАММ-счета вывод производится по первому запросу клиента (в день запроса); в случае с паевыми фондами на вывод денежных средств может уйти до трех дней.

Существуют и определенные торговые и неторговые риски, зависящие, во-первых, от опыта доверительного управляющего, а во-вторых — от непредсказуемости финансовых рынков [1] .

  • Рыночный риск выражается в том, что рыночная цена актива, приобретенного за средства, переданные в доверительное управление, может уменьшиться. Сюда относятся процентные риски и риски, связанные с потерей ликвидности.
  • Операционный риск возникает вследствие ошибок или мошенничества сотрудников компании доверительного управляющего. Кроме того, к аспектам операционного риска относят и сбои в операционной системе.
  • Правовой риск связан с неверным составлением документации либо неадекватными юридическими советами.
  • Страновой риск появляется в тех случаях, когда возможна реструктуризация долговых обязательств государства, ухудшение его экономического положения, а также резкое падение курса валюты, введение ограничений на перевод денег за рубеж и конвертируемость.
  • Инвестиционный риск выражается в недополучении прироста капитала или его снижении, возникает по объектам доверительного управления, не имеющим гарантированного дохода (например, акции).

Недостатком доверительного управления в ПАММ-счетах являются повышенные торговые риски, характерные для Форекса в целом.

Присутствуют и так называемые неторговые риски, к которым можно отнести:

  • обман или мошенничество со стороны брокера или инвестора;
  • некачественное исполнение представителями компании торговых заявок;
  • операционные (технологические) риски, создающие возможность потерь по причине неисправностей информационных, электрических и прочих систем, особенно в случае использования систем удаленного доступа.

Недостатком является и отсутствие отечественного регулятора: закон РФ на данный момент не регламентирует отношения участников доверительного управления на Форекс. Это означает, что обращаться в случае возникновения конфликта в судебные органы РФ нет смысла.

Однако серьезные брокерские компании не скрывают, по лицензии какого регулятора они работают, что позволяет при необходимости решать спорные вопросы в сфере юрисдикции иностранного государства.

Среди регулирующих структур, имеющих высокий рейтинг доверия, — Национальный Банк Республики Беларусь (NBRB) [2] , Федеральное управление финансового надзора Германии (BaFin) [3] , Управление Финансового и Страхового Надзора Швеции (FI) [4] , Кипрская комиссия по ценным бумагам и биржам (CySEC) [5] и другие.

Как и кому передать ценные бумаги и денежные средства в доверительное управление

Услуги доверительного управления имеет право оказывать любая лицензированная брокерская компания.

Для того чтобы выбрать надежного управляющего, который в дальнейшем будет «руководить» финансами или ценными бумагами, стоит обратить внимание на компании с устойчивой репутацией, присутствующие на рынке достаточное количество времени: такие как «Сбербанк. Управление Активами», «ВТБ24», «Альфа-Капитал» и другие. Все эти компании публикуют отчетность о собственных доходах в открытом доступе.

Договор доверительного управления денежными средствами и ценными бумагами обычно заключается на срок не более пяти лет.

В нем должны присутствовать:

  • данные лица, в чьих интересах осуществляется управление;
  • описание активов, которыми будет оперировать управляющий;
  • выбранная стратегия (рациональная, универсальная, агрессивная);
  • форма и размер вознаграждения, выплачиваемого доверительному управляющему;
  • санкции, которые должны последовать за несоблюдением условий договора.

При заключении договора доверительного управления ценными бумагами учредитель обычно подписывает так называемое «Уведомление о риске».

Договор всегда предусматривает вознаграждение управляющего за осуществление его деятельности, но при составлении документа рекомендуется максимально защитить интересы учредителя управления.

Это становится возможным при внесении в документ таких условий сотрудничества с доверительным управляющим, при которых последний получает вознаграждение только в случае успешного управления, то есть при приросте стоимости имущества.

Предусмотрена возможность указать в тексте документа процент от прироста, однако законодательство позволяет устанавливать и фиксированное вознаграждение, независимое от результатов управления.

В том случае когда речь идет о доверительном управлении в классическом понимании этого термина, в договоре указывается, что отчет о доходности и возможность вывода средств делаются, как правило, раз в месяц или реже.

В случае с доверительным управлением средствами на Форекс, чтобы выбрать лучшего ПАММ-брокера, следует оценить надежность самой компании, наличие опытных управляющих, предоставление детальной торговой статистики и сумм, находящихся в управлении.

Чтобы обезопасить себя от мошенников и оценить не только риски торговли, но и сам факт ее осуществления, недостаточно только отчета о доходности по неделям.

Специалисты рекомендуют обратить внимание на следующие показатели мониторинга ПАММ-счетов [6] :

  • график доходности (или цены пая) по дням, а лучше — по часам;
  • свечной график загрузки депозита;
  • объем средств инвесторов и самого управляющего;
  • показатели максимальной просадки на истории с учетом внутридневных колебаний;
  • максимальный дневной убыток, рассчитанный с учетом просадок внутри дня.

В зависимости от целей, которых хочет добиться учредитель управления, он может выбрать для размещения своих денежных средств банковский депозит, инвестиционную компанию, паевой инвестиционный фонд либо ПАММ-счет.

Инвестирование в ПАММ-счета привлекательно для тех, кто хочет получить результат от вложенных денег быстрее, чем если бы речь шла о банковских вкладах или приобретении облигаций федерального займа (ОФЗ).

Грамотный инвестор имеет возможность осуществлять контроль за действиями управляющего, размещать свои средства одновременно на нескольких ПАММ-счетах, получая возможность сравнения эффективности работы различных компаний и управляющих.

Предупреждение : предлагаемые к заключению договоры или финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере внесенных денежных средств в полном объеме. До совершения сделок следует ознакомиться с рисками, с которыми они связаны.

Источник: https://www.pravda.ru/navigator/doveritel-noe-upravlenie.html

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Риски при доверительном управлении имуществом

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Что такое доверительное управление: виды и особенности услуги

Риски при доверительном управлении имуществом

Здравствуйте, друзья!

Привыкли самостоятельно управлять своим имуществом или готовы передать эти обязанности профессионалам? Еще мало кому знакомая, но набирающая обороты услуга – доверительное управление. Это про то, кому можно доверить свои деньги, ценные бумаги, машины, квартиры и бизнес для сохранения и получения дохода.

Полное руководство по инвестированию

Казалось бы, почему такая услуга в России пока не так распространена, как в Европе и Америке? С доверием у россиян все в порядке, только не к тому, чему надо.

МММ, Кэшбери и прочие финансовые пирамиды без труда собирали и продолжают собирать миллионы поклонников.

Люди, которые работают в таких организациях, легко манипулируют на человеческих слабостях и лишают участников своих пирамид всех денег.

А вот с финансовой грамотностью у россиян проблемы. Большинство не знает, что на самом деле означает доверительное управление (ДУ), и как выбрать достойного кандидата, которому можно доверить свое имущество. Давайте познакомимся с услугой более подробно и поймем, надо это нам или “сами с усами”.

Понятие и объекты ДУ

Доверительное управление – это передача имущества от одной стороны (учредителя управления) другой (управляющему) на какой-то срок с целью управления им в интересах собственника. При этом право собственности не передается, а остается у учредителя управления. Регулируется Гражданским кодексом.

Что может быть передано в ДУ:

  • предприятия;
  • недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
  • ценные бумаги (акции, облигации);
  • права на использование результата интеллектуальной деятельности;
  • другое имущество (транспортные средства и пр.).

В Гражданском кодексе отдельно указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Но есть исключения. Например, передача денег банку. В этом случае он выступает управляющим.

И таким видом ДУ пользуются миллионы россиян, открывая депозиты. Другой пример – передача своего капитала управляющей компании для инвестирования его на фондовом рынке через ПИФы, ИИС, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях услуга ДУ оказывается востребованной:

  1. Нехватка времени. Особенно когда объектов управления несколько. Например, человек имеет несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдавать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать арендную плату, следить за порядком, реагировать на конфликтные ситуации с соседями, делать текущий ремонт.
  2. Отсутствие владельца движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
  3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами, связанными с управлением активами.
  4. Отсутствие финансовой грамотности, когда владелец просто не знает, что и как надо делать, чтобы получать стабильный доход от своего имущества.

Учредители управления – физические и юридические лица. Доверительными управляющими по закону могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Есть исключения для управления наследством или имуществом подопечного. В таких случаях разрешается быть управляющими некоммерческим организациям и физическим лицам.

Государственные органы и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги ДУ.

Виды ДУ

Видов несколько. Наиболее распространены ДУ:

  • деньгами,
  • ценными бумагами,
  • недвижимостью,
  • прочим имуществом.

Деньгами

Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.

Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.

Ценными бумагами

Наиболее распространенный сегодня в России вид ДУ. И он будет только развиваться, потому что в головах людей начинает укореняться мысль о создании собственного капитала для образования детей, реализации крупных планов, благополучной жизни на пенсии.

Не все готовы изучать книги по инвестированию или учиться на специальных курсах. Но это не значит, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои денежные средства в управление специальным компаниям, имеющим соответствующую лицензию.

Распространены 3 механизма пассивного участия в инвестировании:

  1. ПИФ (паевой инвестиционный фонд), когда ваши деньги присоединяются к деньгам других участников. Образуется фонд, которым руководит управляющая компания, покупая активы (акции и облигации, недвижимость, товары). Вы владеете частью такой инвестиционной корзины и имеете право на свою долю прибыли от роста совокупного портфеля.
  2. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) с ДУ – это брокерский счет со льготным налогообложением и доверительным управлением. Можно не пользоваться услугами УК, в этом случае вы самостоятельно покупаете ценные бумаги. Кто не хочет или не знает, как это сделать, доверяет весь процесс УК. Как правило, компании предлагают на выбор стратегии инвестирования (например, вложения в акции “голубых фишек” или в облигации ОФЗ).
  3. ИСЖ (индивидуальное страхование жизни) – это программа, в которой совмещены сразу 2: страхование жизни и инвестирование. Вы ежегодно переводите определенную сумму денег на счет страховой компании. Эти средства она размещает в консервативных инструментах (государственные облигации, акции крупнейших компаний РФ). По окончании срока вы получаете накопленную сумму с учетом инвестиционного дохода за все годы. А в случае преждевременной смерти ее получают наследники.

Некоторые УК предлагают услугу ДУ крупным индивидуальным инвесторам, капитал которых составляет несколько миллионов рублей. Они подбирают для него инвестиционные инструменты, формируют портфель и управляют им.

Например, УК “Сбербанк. Управление активами” предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе и простое доверительное управление. На выбор инвестору три валюты и 16 стратегий для разных уровней риска при сумме капитала от 3 млн рублей.

Главные преимущества ДУ ценными бумагами – это экономия времени и возможность не разбираться в тонкостях инвестирования. Недостатки – зависимость от компетентности управляющих, невозможность повлиять на доходность своего инвестиционного портфеля и обязанность выплачивать вознаграждение УК, которое снижает доходность от вложений на несколько процентов.

Надо иметь в виду, что управляющий не гарантирует получение дохода от таких видов инвестирования. А если таковой был в прошлых периодах, это не означает, что он будет и в дальнейшем. Об этом всегда надо помнить.

Недвижимостью

Особенностью договора на передачу недвижимости (жилой или коммерческой, земли) является его обязательная государственная регистрация аналогично передаче права собственности на объект. Если этого не сделать, то соглашение может быть признано недействительным при решении конфликтных ситуаций в суде.

По словам управляющих недвижимостью в России, на сегодня наиболее востребована услуга на рынке коммерческой недвижимости. Но и жилые помещения можно передавать в ДУ, особенно если их несколько у одного владельца. Актуально для туристических городов и курортных мест.

В качестве управляющего выступают агентства недвижимости. Схема простая – вы заключаете договор ДУ, агентство выполняет за вас многие обязанности (поиск жильцов, сбор платы за квартиру, решение спорных вопросов с соседями и пр.) за вознаграждение.

Что вы можете переложить на плечи управляющих недвижимостью:

  1. Поиск арендаторов квартиры.
  2. Ежемесячный сбор арендной платы.
  3. Оплату коммунальных услуг.
  4. Мелкий ремонт после выезда одних жильцов перед въездом других.
  5. Покупку новой бытовой техники, мебели и прочих вещей в случае их поломки, порчи. Конечно, с согласия и за счет собственника квартиры.
  6. Уборку помещений перед сдачей в аренду новым жильцам. Особенно это актуально при посуточной аренде.
  7. Контроль за соблюдением условий договора арендаторами.
  8. Решение конфликтных ситуаций с соседями.

Агентства недвижимости принимают в ДУ квартиры и дома на условиях сдачи их в долгосрочную аренду или посуточную. Во втором случае собственники несут большие расходы, потому что возрастают траты на текущий ремонт, клининг, замену техники и пр. Но при этом и выручка будет больше.

Часто собственники не все обязанности перекладывают на плечи УК, а только часть. Например, ежемесячно собирать арендную плату и следить за состоянием квартиры (дома). А поиск арендаторов осуществляют самостоятельно.

Прочим имуществом

В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.

В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Этапы передачи имущества в ДУ

Какое бы имущество вы ни передавали в ДУ, этапы процесса одинаковые.

Этап 1. Выбор управляющей компании по критериям. Среди основных:

  • наличие лицензии для работы с деньгами вкладчиков в банковской сфере или на фондовом рынке;
  • рейтинг компании в ведущих рейтинговых агентствах, например, “Эксперт РА”;
  • документальная прозрачность на сайте УК;
  • объем активов под управлением;
  • срок работы на рынке (лучше выбирать долгожителей, которые благополучно пережили экономические кризисы);
  • доходность для ДУ ценными бумагами (минимум за 3 – 5 лет, при этом помнить, что это не гарантирует получение дохода в будущем);
  • размер вознаграждения УК, который будет оказывать прямое влияние на вашу доходность.

Этап 2. Оформление и подписание договора. Обязательные реквизиты:

  • описание имущества;
  • наименование юридического лица или Ф. И. О. физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
  • размер вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора (максимальный – 5 лет, потом может быть продлен по согласию всех сторон).

Право собственности на имущество не переходит управляющему, а остается у владельца. В договоре по требованию учредителя могут быть прописаны условия, которые ограничивают некоторые действия управляющего. А также оговорены формы и сроки предоставления отчета о деятельности последнего.

Этап 3. Организация контроля за действиями управляющего. Это могут быть ежемесячные отчеты с описанием совершенных действий, понесенных расходов и полученного от собственника вознаграждения.

Плюсы и минусы

Еще раз рассмотрим плюсы и минусы доверительного управления имуществом.

Преимущества:

  • экономия времени, нервов, а в некоторых случаях и денег, если вы доверите свое имущество по-настоящему компетентным людям, которые имеют большой опыт в ДУ;
  • при правильном выборе УК снижение риска потери доходов из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, сдачи в аренду недвижимости.

Недостатки:

  • не во всех случаях управляющий заинтересован в получении дохода для вас, потому что он может получать фиксированный размер комиссионных в процентах от управляемого им капитала;
  • зависимость от профессиональных качеств управляющего, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или команды УК;
  • возможность нарваться на мошенника. Чтобы этого не произошло, надо очень тщательно подходить к выбору УК и грамотно составлять юридические документы;
  • высокие комиссионные, которые значительно уменьшают возможную прибыль собственника.

Заключение

Для людей, которые не хотят или не имеют возможности самостоятельно заниматься управлением своим имуществом, ДУ является отличным вариантом. Если грамотно выбрать управляющую компанию, юридически правильно оформить документы, то финансовые риски сведутся к минимуму, а возможность получения высокого пассивного дохода возрастет.

А еще лучше постоянно повышать свою финансовую грамотность, чтобы не зависеть от компетентности эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.

Источник: https://iklife.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie-ehto-upravlenie-aktivami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.