Сколько комнат в коммунальной квартире

Содержание

Как продать комнату в коммунальной квартире

Сколько комнат в коммунальной квартире

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: жилье, доля, ипотека, недвижимость, право

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Что такое коммунальная квартира: правила проживания и оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности жильцов «коммуналки»

Сколько комнат в коммунальной квартире

Есть такой замечательный советский фильм «Покровские ворота». Он повествует о жизни нескольких ярких разнохарактерных персонажей в московской коммуналке. Фильм снят в 1980-х, а действие картины происходит аж в 1950-х, так что времени прошло много, и судить по этому фильму о современных коммунальных квартирах сложно.

Да и мало кто во время просмотра задумывался о практической и юридической стороне такого проживания: о том, какие права и обязанности есть у жильцов коммуналки, чем она отличается от собственной квартиры, можно ли приобрести в собственность одну из комнат, каковы плюсы и минусы жизни в коммуналке. Постараемся это выяснить.

Что такое коммунальная квартира

Коммунальная квартира (в народе — коммуналка) – это квартира, в которой живут несколько семей и (или) несколько человек, не являющихся родственниками. Коммуналка состоит из комнат и общей площади. Комнаты считаются самостоятельными жилыми помещениями, в каждой из них проживает отдельный человек или семья.

Комната принадлежит своим жильцам на каком-либо праве, возникшем на основании договора (например, на праве владения и пользования по договору социального найма, на праве собственности по договору купли-продажи).

Общая площадь — это часть коммунальной квартиры, используемая всеми жильцами; включает в себя прихожую, коридор, ванную, туалет, кухню.

Коммунальная квартира очень похожа на общежитие (студенческое или рабочее). Но у них есть одно принципиальное отличие: общежитие — это место временного проживания (то есть только на время учёбы/работы), а коммунальная квартира — это место постоянного проживания. Плюс комната в коммуналке может являться собственностью жильца (чего нельзя сказать об общежитиях).

История коммунальных квартир

Прототипы коммуналок существовали уже в позапрошлом веке. Тогда собственники квартир разделяли их перегородками на части – «углы», которые сдавали жильцам. Коммунальные квартиры, как мы их себе представляем, считаются неотъемлемым атрибутом советского времени, поскольку появились после революционных событий 1917 года.

Пришедшие к власти большевики отменили частную собственность, в связи с чем недвижимость стала государственной, а управляли ей местные органы власти. Активно стало проводиться «уплотнение» — в большие квартиры богатых людей подселяли жильцов (при этом часто изначальные собственники квартир лишались), и получались коммуналки.

Частично тему «уплотнения» затронул в своей повести «Собачье сердце» М. Булгаков: к профессору Преображенскому постоянно приходит председатель домкома Швондер и требует освободить несколько помещений в многокомнатной квартире профессора.

К 1930-м годам коммунальные квартиры стали обычным и массовым явлением; их распространению поспособствовала индустриализация, из-за которой в города из сёл хлынул поток населения.

«Разгружать» коммуналки стали во второй половине 1950-х годов, когда советское государство взяло курс на массовое жилищное строительство для улучшения условий жизни граждан (тогда появились «хрущёвки»). Но, несмотря на это, коммуналки не ушли в прошлое по двум причинам.

Во-первых, тормозила расселение существовавшая система служебного жилья (сотрудники определённых организаций получали от них жилплощадь на время работы, но какие-либо манипуляции с квартирой, например, обмен, проводить не могли, поскольку она принадлежала организации).

Во-вторых, практиковалось подселение соседей к семье, которая переехала в новую квартиру. И в итоге получалась новая коммуналка. После распада СССР, с возвратом частной собственности и началом приватизации жилья, коммуналки стали расселять, их скупали бизнесмены, которым нужна была площадь в центре города (как правило, коммуналки располагались не на городских окраинах). Но и сейчас коммунальные квартиры не исчезли совсем.

Коммунальная квартира — неотъемлемая часть советской эпохи

На мой взгляд, основная причина того, почему коммуналки живы до сих пор, это их дешевизна: снять комнату в коммуналке выгоднее, чем арендовать квартиру в том же районе. Например, по данным сайта Домофонд, снять комнату в московской коммуналке возле станции метро «Киевская» стоит около 25 тыс.

рублей, а снять однокомнатную квартиру в том же районе стоит в среднем 50 тыс. рублей.

Из-за этого некоторым молодым семьям, в которых муж и жена только начинают карьеру или же ещё вовсе учатся, проще начинать совместную жизнь в коммуналках (так поступили мои знакомые — юная пара, он и она студенты-старшекурсники).

Чья коммуналка

Для понимания юридической составляющей нужно прояснить вопрос о праве собственности в коммуналках. Коммунальная квартира может находиться в двух формах собственности: муниципальной и частной. В первом случае собственником является городская администрация.

Она заключает с жильцами квартиры договор социального найма, по которому отдельный человек или семья владеет и пользуется комнатой, а также общей территорией в квартире. Общая территория при этом остаётся «ничейной» для жильцов, все они имеют на неё одинаковые права.

Заметим, что договор социального найма могут заключить некоторые категории граждан (малоимущие, страдающие тяжёлым заболеванием и не имеющие жилплощади), стоящие при этом в очереди на получение такого жилья.

Если коммуналка оформлена в частную собственность, то каждый жилец квартиры является полноправным собственником своей комнаты, то есть он может свободно не только пользоваться и владеть, но и распоряжаться ей (например, совершать сделки — продавать, завещать и т. д.).

А общая территория принадлежит всем жильцам на праве общей долевой собственности, то есть каждый имеет свой «кусочек» общей территории. Размер этого «кусочка» пропорционален размеру принадлежащей жильцу комнаты — чем больше комната, тем больше ваша доля общей территории (статьи 41–42 Жилищного кодекса РФ).

Как жить в коммунальной квартире

Живя в коммуналке, вы постоянно находитесь в контакте с людьми. Учитывая это, приходится подстраиваться под это «коммунальное общество» и соблюдать некоторые правила, чтобы исключить ненужные конфликты с соседями.

Главное — это уважительно, по-человечески относиться к своим соседям. Тогда можно будет избежать (или сократить — люди разные попадаются) количество размолвок, успешнее договариваться о каких-то бытовых моментах, и просто жить мирно.

О правах и обязанностях в общих чертах

в российском праве существует такой юридический документ, как «правила пользования жилыми помещениями» (постановление правительства рф от 21.01.2006 n 25). распространяется он и на жильцов коммунальных квартир. также о своих правах и обязанностях можно узнать из жилищного кодекса рф.

основные права:

  • пользоваться своей комнатой и общей территорией коммуналки;
  • если вы собственник комнаты, то можете ей свободно распоряжаться — делать с ней всё что угодно (в рамках правового поля и пределах разумного, конечно) – продать, заложить, подарить и т.д. если же вы пользуетесь комнатой по договору соц. найма, то возможность распоряжаться у вас ограничена: вы можете лишь обменять комнату (на подобную в том же районе, причём человек, с которым вы меняетесь тоже должен владеть комнатой по договору соц. найма) и сдать её в поднаём.

основные обязанности:

  • соблюдать права своих соседей;
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги и вносить квартплату;
  • поддерживать свою комнату в нормальном состоянии, производить ремонт (для проживающих по договору соц. найма; для собственников ремонт — по желанию).

теперь отдельно про некоторые существенные моменты.

режим тишины

конкретные часы, когда шуметь запрещено (и за шум можно попасть на штраф), устанавливаются в каждом российском регионе отдельно. информацию о режиме тишины в вашем регионе можно найти в интернете. но в любом случае шум часов с десяти вечера и до утра вряд ли понравится кому-то (в том числе вашим соседям).

курение

напрямую законодательство не запрещает курение в коммуналке.

однако статья 12 федерального закона «об охране здоровья граждан от воздействия табачного дыма» предусматривает запрет на «курение в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов».

исходя из этого, по аналогии, юристы делают вывод, что в общих помещениях коммуналки курение тоже запрещено. комната же считается личным пространством, и курить там никто не запретит. но в любом случае лучше сразу договориться с соседями насчёт курения.

гости

запрета на приём гостей, в том числе если они собираются пожить у вас несколько дней, нет. гости даже имеют право наравне со всеми жильцами пользоваться общими помещениями. но, приглашая гостей, помните правила, касающиеся режима тишины у курения.

домашние питомцы

заводить животных в коммунальной квартире не запрещено. но нужно учесть, что животное не должно мешать жить соседям (например, мяукать на весь коридор по ночам). стоит также выяснить, если у кого-то из соседей медицинские противопоказания на животных. если да, то придётся учесть мнение такого соседа при решении вопроса, заводить ли домашнего питомца.

можно завести домашних животных, но они не должны мешать соседям

пользование общими помещениями

все жильцы коммуналки в одинаковой степени могут использовать общие помещения.

в коридоре можно расположить мебель или оставить какие-то вещи (детскую коляску, например), но превращать его в склад не стоит. чистота и порядок в общих помещениях — это забота всей коммуналки.

как их поддерживать — нужно договориться: составить график дежурств или же решить, что каждый будет убирать за собой.

кухня в коммуналке — общая территория. которой пользуется каждый проживающий

ремонт общей площади

если вся коммуналка — это частная собственность, то обязанности по ремонту ложатся на хозяев комнат. ведь, как мы помним, они владеют не только комнатой, но и кусочком общей территории, а значит, должны заботиться и о нём.

но так как невозможно отделить кусочек кухни или туалета, который будет ремонтировать каждый собственник, то вклад в ремонт выражается в денежной форме.

чем больше ваша комната, тем больше ваша доля в общей площади коммуналки, тем больше должен быть ваш вклад в ремонт и содержание общего имущества (статья 43 жилищного кодекса рф).

если же коммуналка состоит из комнат, сданных внаём по договору социального найма, то ситуация несколько сложнее. ведь тогда квартира принадлежит городским органам власти, и потому они должны заботиться о ремонте коммуналки.

у нанимателей комнат даже есть право требовать от них ремонта и должного содержания общего имущества (свои же комнаты жильцы обязаны ремонтировать сами). но не всегда можно дождаться действий властей.

поэтому, если хотите жить в уютной квартире, придётся договариваться между собой и рассчитывать на собственные силы.

можно ли сдавать комнату

да, можно. собственник комнаты может сдать комнату в аренду свободно, ведь он вправе распоряжаться ей как угодно. владелец комнаты по договору социального найма может сдать комнату по договору поднаёма (по сути — аренда). для этого необходимо получить письменное согласие местных органов власти, в чьей собственности находится комната, согласия всех жителей коммуналки.

также владелец комнаты имеет право селить у себя временных жильцов на срок не более полугода (тот случай, когда родственники или друзья приехали погостить).

оплата коммунальных услуг

законодательство обязывает всех владельцев и пользователей жилых помещений оплачивать коммунальные услуги. когда вы живёте в своей квартире, то вопрос о том, кто должен платить, не возникает. но коммуналка — это несколько разных семей, и потому здесь есть свои нюансы.

согласно статье 157 жилищного кодекса рф, плата зависит от того, сколько вы потребляете электроэнергии, воды, газа по показаниям счётчиков. нельзя только измерить количество потребляемого тепла.

поэтому проще всего каждому жильцу коммуналки установить собственные приборы учёта воды, газа, электричества, а касательно размера платы за тепло — договориться.

если по каким-то причинам жильцы не хотят ставить счётчики, то они могут заключить между собой соглашение касательно оплаты всех перечисленных благ, определив, будет зависеть размер взносов от величины комнаты или от количества проживающих в ней.

если же индивидуальных счётчиков нет, а договорится не получается, то о том, сколько платить, подскажет закон. оплата воды и газа зависит от количества людей в комнате, плата за тепло — от того, сколько места ваша семья занимает в коммуналке (площадь комнаты+пропорциональная ей доля общей территории), плата за электричество — согласно показаниям общеквартирного счётчика с учётом количества людей в коммуналке.

жильцы коммуналок также обязаны вносить квартплату. её размер её пропорционален занимаемой семьёй площади в коммуналке.

статья 155 жилищного кодекса предписывает платить за жилплощадь и коммунальные услуги до десятого числа следующего месяца.

собственная комната в коммуналке

Главный плюс современных коммуналок, в отличие от советских, в том, что их можно приватизировать, то есть оформить в частную собственность.

Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vidy-nedvizhimosti/kommunalka-chto-takoe-2.html

Как выбрать комнату в коммунальной квартире – Рынок жилья

Сколько комнат в коммунальной квартире

13.12.2018 | 08:00 14852

Несмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках все еще остаются востребованным товаром у определенных категорий покупателей. Мы расскажем вам, сколько стоят такие объекты и на что нужно обращать внимание, выбирая комнату.

Цены на комнаты в Петербурге в последние годы медленно, но верно снижались: роль разменной монеты и жилья начального уровня перехватили квартиры-студии в пригородных новостройках. Однако в уходящем году в сегменте комнат заметно оживление: их стали активнее продавать и покупать.

По данным Центра оценки и аналитики БН, в III квартале 2018 года средняя цена комнаты, выставленной на продажу, выросла на 1,22% и составила 1,5 млн руб.

Цены на комнаты в поселках городского типа удаленных районов Ленобласти (Сланцевском, Бокситогорском, Кингисеппском, Лодейнопольском, Подпорожском) стартуют с отметки 250 тыс. руб.

Приличные объекты класса «можно жить» в райцентрах, ближних областных населенных пунктах и пригородных городских районах (Ломоносов, Колпино, Кронштадт) предлагают за 550 тыс. руб. и выше.

Ценовой минимум петербургских спальников – 850 тыс. руб. за приватизированные комнаты в общежитиях и типовых панельках. Что касается центральных районов и старого фонда, то цена меньше миллиона рублей обычно говорит о том, что реализуется залоговый объект или доля. Либо к продаже предложен «почти неликвид» – комната до 10 кв. м в перенаселенной квартире с не слишком приятными соседями.

Средние цены ликвидных вариантов (от 12 кв. м, не убитое состояние, приличные соседи) в спальных районах и общежитиях – 1,2 млн руб., в старом фонде – 1,5 млн руб.

С бюджетом от 2,0 до 2,5 млн руб. можно рассчитывать на покупку просторной комнаты (от 20 кв. м) в престижном историческом районе.

В данном ценовом диапазоне начинают встречаться действительно интересные объекты: залы до 30 кв. м с каминами и высокими потолками. Нередко потенциальные покупатели мечтают превратить такую комнату в квартиру-студию со своим душем, мини-кухней и спальными антресолями.

Какие бывают комнаты

За предложениями о продаже комнат могут скрываться три типа объектов: приватизированные комнаты в общежитиях, в классических коммунальных квартирах (преимущественно в старом фонде и сталинских домах, изначально заселявшихся коммунальным способом) и комнаты в типовых советских домах.

Происхождение у позднесоветских коммуналок – разное. Это может быть двух- или трехкомнатная квартира, в которую изначально поселили две семьи (или семью плюс одинокого подселенца). Разумеется, временно, но прошли десятилетия, а квартира так и осталась коммунальной.

Самые проблемные коммуналки – это те, что возникли «стараниями» неуживчивых родственников и наследников. Такие квартиры уже есть не только в советских панельках, но и в современных домах.

Комната или доля?

В случае с малонаселенной типовой квартирой важно понимать, что именно предлагается к продаже – комната (выделенное жилое помещение) или доля. Доли дешевле, чем комнаты, но и подводных камней намного больше: серьезно подпортить нервы покупателю здесь могут недоговороспособные сособственники.

Соседи как ценообразующий фактор

Нередко именно нравы и привычки соседей делают приличную в целом комнату непродаваемой (отсюда и впечатляющий разброс в ценах сходных по характеристикам комнат).

Первое, что нужно делать, выбирая коммунальное жилище по вкусу, это внимательно к нему присматриваться, договариваться о пользовании кухней и санузлом, узнавать о планах на жизнь.

Опытные риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. В квартире на три-четыре семьи или общежитии с давними «общажными» традициями зачастую договариваться об организации совместного быта легче, чем с одним-единственным соседом.

Продажа

Студия|27 м2|1/3 этаж

1 500 000 ₽

Лесное пос., 17

Показать номер

Продажа

Студия|25 м2|2/5 этаж

2 100 000 ₽

Новоселов, 2

Показать номер

Но даже если ваши возможные «партнеры» обаятельны и приятны во всех отношениях, не спешите радоваться. Среднестатистическая коммуналка – это проходной двор: собственники и жильцы в них меняются чаще, чем в отдельных квартирах.

Ипотека и материнский капитал? Это реально

Несколько лет назад банки неохотно давали ипотечные кредиты под покупку комнат. В основном только для выкупа последней комнаты (доли) в квартире, при этом объектом залога становилась вся квартира.

В этом году ситуация изменилась. Для частичного или полного погашения кредита также можно задействовать материнский капитал. Требования, выдвигаемые банками к ипотечным комнатам, разнятся. Но в общих чертах это площадь от 12 кв. м, наличие всех коммуникаций и удобств, а также отсутствие деревянных балок в перекрытиях дома. Разумеется, это должна быть именно комната, а не доля в квартире.

Превратить в квартиру-студию, сдавать в аренду

В последние годы просторные комнаты в коммуналках нередко ищут с прицелом превратить их в квартиры-студии: сделать свой санузел, душ, выгородить кухню. Можно ли легализовать такую перепланировку и что будет, если она незаконна?

Ответим. Шанс на легализацию есть, но только при совпадении трех условий. Во-первых, технические возможности подключения коммуникаций (потребуется множество экспертных заключений).

Во-вторых, если ваши действия не приводят к ухудшению состояния несущих конструкций и условий других собственников (нужно их согласие).

В-третьих, под вашими кухнями и санузлами не должно быть жилых комнат, – то есть это возможно только на первом жилом этаже (вариант – под вашей квартирой нежилые помещения: магазины или офисы).

Далее – еще множество выходящих за рамки публикации нюансов, связанных с фактором «соседи».

Нужно ли получать их согласие, чтобы сдавать комнату в аренду? В российском законодательстве такого требования нет. Но если соседи «не согласны», они могут сделать жизнь ваших арендаторов невыносимой.

Поэтому с соседями надо дружить.

Всегда сложные сделки

Приобретение комнат и долей – это всегда сложные сделки, требующие нотариального оформления.

Во-первых, проверять приходится юридическую историю всей квартиры. А как мы уже сказали, коммуналка – почти всегда проходной двор.

Во-вторых, сособственники имеют преимущественное право покупки, поэтому их необходимо уведомлять о намерении продать комнату. Оптимальный вариант – собрать письменные отказы, а это непростая задача.

Если вам предлагают оформить покупку через договор дарения, значит, имеется скелет в шкафу. Такую сделку легко оспорить. А сам факт предложения серой схемы может свидетельствовать и о наличии желающих ее «развалить». Поэтому без своих юристов не разобраться.

Филипп Урбан    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249985/

Коммунальная сделка

Сколько комнат в коммунальной квартире

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Сколько комнат в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммунальной квартире – не самая распространенная на сегодняшний день сделка с недвижимостью.

Так, например, в Москве коммунальных квартир осталось относительно немного – всего около 4% от общего жилого фонда.

Иногда покупатели соглашаются на покупку комнаты вынужденно из-за недостатка средств, а иногда такое приобретение становится частью плана по обретению отдельной квартиры.

Комната в коммунальной квартире, как объект для покупки, весьма специфический, поэтому нужно учесть комплекс рисков, связанных с таким приобретением. Но нельзя не учитывать и преимущества такого выбора.

5 преимуществ приобретения

Покупка комнаты в коммунальной квартире может иметь смысл в следующих случаях:

  1. У семьи нет достаточных средств для покупки отдельной квартиры.

Комнаты в коммуналках по-прежнему пользуются спросом, так как они являются одними из наиболее бюджетных вариантов для приобретения своего жилья, например, в Москве или единственным способом разъезда с родственниками. Именно эта причина является наиболее распространенным поводом для покупки недвижимости в коммунальной квартире.

Цена на комнаты в коммуналках обычно на 25-30% ниже, чем самые дешевые предложения в апартаментах или цена самой доступной квартиры-студии.

  1. Покупка комнаты в коммунальной квартире – это стратегический план по завладению в перспективе целой квартиры.

Сценарий покупки квартиры по комнатам уже не так распространен, как раньше, так как наиболее выгодные предложения уже были проданы и переоформлены в статус дорогостоящей недвижимости. Но он иногда встречается.

Смысл в том, что покупатель вначале приобретает комнату в коммуналке, а затем выкупает другие у соседей. Продать такую квартиру, как целую, можно гораздо выгоднее, чем покупка по отдельным комнатам.

Но далеко не факт, что соседи собираются продавать комнаты, поэтому данный вариант не всегда удается выгодно реализовать на практике.

  1. Покупка комнаты – это первоначальный капитал.

Некоторые покупатели вкладывают деньги в комнаты, чтобы в дальнейшем продать их дороже и внести эти средства, как взнос в отдельную квартиру. Размер взноса может перекрывать до 30-40% стоимости квартиры.

  1. Покупка комнаты – это альтернатива съемному жилью и гостиницам.

Такой вариант выбирают те покупатели, которые часто приезжают в определенный город. Покупка отдельной квартиры может быть неоправдана по экономическим соображениям, а комната может стать оптимальным решением.

  1. Покупка комнаты, как способ заработка на аренде или перепродаже.

Комната в коммуналке рассматривается многими, как способ заработка на аренде. Ее можно сдавать дешевле квартиры и поэтому желающие находятся быстро. Либо комната перепродается при возможности по более выгодной цене.

Первый недостаток покупки комнаты

Первый и основной недостаток приобретения комнаты – это то, что ее несложно купить, но процесс последующей продажи может стать длительным и непростым. Таким образом, первый недостаток – сложная технология продажи.

Собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку комнаты и это нужно учесть. Перед продажей комнаты продавец должен направить другим жильцам официальное извещение, содержащее цену и условия продажи комнаты.

Если комнаты в коммунальной квартире относятся к муниципальной собственности и неприватизированы, то уведомлять о продаже надо органы исполнительной власти (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто так и не купит комнату по предложенной продавцом цене, то только тогда ее можно продать на свободном рынке. Но цена не может быть более выгодной, чем ранее предложена соседям. В противном случае, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут владельцами других комнат.

Процесс продажи комнаты в коммуналке простой только на бумаге (уведомил жильцов – получил отказ – совершил сделку). В реальности уже на этапе отправки уведомления у продавца могут возникнуть сложности.

Так, проблемой может стать сам поиск других собственников, которые нередко не проживают в данной квартире.

В этом случае продавец может направить уведомление как по адресу соседа-собственника (то есть по адресу коммунальной квартиры), так и по последнему известному адресу.

Помимо проблем с соседями, продать комнату не так просто из-за небольшого числа желающих стать ее собственниками. Многие опасаются неблагополучных соседей и потенциальных конфликтов с ними и вовсе не рассматривают коммуналку, как объект покупки.

Второй недостаток покупки комнаты

Второй недостаток – это ограниченное предложение. Рассмотрим на примере Москвы. Все самые интересные предложения уже распроданы. Это раньше можно было купить комнату в коммунальной квартире в историческом центре Москвы и потом в перспективе получить в собственность дорогостоящую недвижимость.

В Москве процесс расселения коммуналок практически завершен, и предложение по продаже комнат в основном относится к районам Бирюлево Восточное, Лефортово, Текстильщики, Орехово-Борисово Южное.

Случаи, когда собственники полноценной квартиры распродают ее частями, сегодня редкость. Напротив, собственники комнат в коммуналке стремятся продать их, как единое целое, и потом разделить деньги. Так получается выгоднее.

Три других недостатка

Другими недостатками покупки комнаты в коммунальной квартире являются:

  1. Многие решения собственнику придется согласовывать с соседями. Например, придется получать согласие на сдачу комнаты в аренду или пользование общим имуществом.
  2. Не стоит забывать о бытовых проблемах в виде очередей в ванную и санузел и пр.
  3. Получение ипотечного кредита на покупку комнаты практически невозможен. Банки не рассматривают комнаты, как ликвидный залог, и понимают, что в случае отказа заемщика платить по ипотеке продать комнату будет очень сложно. Единственный вариант, когда кредит на покупку комнаты возможен – если в результате сделки заемщик станет единоличным собственником квартиры. В этом случае банк получает в залог отдельную квартиру и никаких сложностей при ее продаже у финансовой организации не будет.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире имеет свои плюсы и минусы. Основным ее преимуществом является цена, недостатками – ограниченность качественных предложений и сложности с последующей перепродажей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/komnata-v-kommunalke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.