Субаренда перенаем

Содержание

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

Субаренда перенаем

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/subarenda

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

Субаренда перенаем

Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  • Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.
  • Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  • Как заключить договор субаренды/поднайма.
  • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания.

Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты).

По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Что такое субаренда и поднаемСубаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры. Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев.

Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя.

А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма.

Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды.

В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.

Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно. Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.

Где найти субарендатора/нанимателя?

Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как заключить договор субаренды/поднайма?

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ).

Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека.

Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить.

Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  • Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  • оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;
  • нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст.

618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).

Ещё больше полезных инструкций:

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Как купить квартиру: инструкция

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-sdat-jile-v-subarendu-chtoby-vse-bylo-zakonno-5d31a099ac412400ae86432a

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Субаренда перенаем
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Субаренда перенаем

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.

    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …

  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков …

    газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков …

    частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …

  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в …

    сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …

  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды.

    Остальные изменения, внесенные в упомянутый …

  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности … 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если:
    Арендодатель предоставляет … аренды не предполагается сдавать в субаренду;
    срок аренды не должен превышать …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019 …

    аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо … в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется …

  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено.

    Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …

  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …

  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между …

    том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …

  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду.

    Тогда принятие арендной платы в …

  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …

  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа …

    путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …

  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.